首页华远集团总裁 任志强
中国传统的古语用“金鸡报晓贺新岁”喜喻吉祥，2005年也许正应了这一让传统再现的丰收景象。
从2000年开始“泡沫”之声不断，2004年则愈演愈烈，不停地有人为“泡沫”排出崩溃的时间表，总有人用香港金融危机之后的楼市，告诫中国的政策决定者和市场投资者。然而这种威胁在4年的时间之中不但未见一丝“泡沫”破裂的前兆，反而让楼市逆潮而上愈加火爆，迫使强大的行政力量再次挥起了清理土地与信贷的两把大刀，并关紧了土地与信贷的两个闸门，但都无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着市场的快车一往无前，强大的惯性作用没有因加息而减缓，仍在继续以高速的增长跨越年关。
从统计数字中可以看到2004年的收获，同样从统计数字中可以看到另外一种预期——供求关系的进一步不平衡。
新的土地供给政策虽然从两年多之前就已开始，但旧的土地供给方式却是自2004年的8月底才终止。至今尚无法全面地估计，土地供给方式的改变对供求关系的影响，但已知的则是土地供给的数量在减少，土地供给的不确定性在增加，土地的价格在上升。2004年4月份的土地禁令则限制了地方政府加大土地供给的能力，进一步激化了供求矛盾。土地作为未来市场房屋供给的执行指标，其增长的缓慢远远低于投资增长的速度已成为不争的事实。
土地供给的减缓，必然传导到新增开工量的变化上，加之一些开发商期待土地的预期升值，不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。新开工量的增幅在总量上已成为负增长，从2003年的增幅近30%下降为11.7%，增幅下降了约60%。北京市则干脆与2003年同期相比成了负增长，约下降了10%。全国则有8个省市出现绝对新开工量的负增长。新开工量的增幅下降和负增长告诉市场的是，房屋供给量将进一步减少。如果销售仍保持30%以上的增长，而投资与供给则成为远远低于销售增长的发展预期，只能进一步加大供求之间的剪刀差。
而经济学的一般原理是，当需求大于供给时，就必然产生价格的变化。在经济从落后向先进的改革与发展过程中，价格的上升是一种必然性。尤其是中国的房地产业，房屋建造水平和产品质量的提高、科技的进步、材料的变化都必然带动价格的增长。但供求关系的不平衡则会在价格正常增长中加大推动的力度，土地供求关系的不平衡会大大提高土地的价格，房屋供求的不平衡则必然带动产品价格的上升。
市场并不想，也不会自发地产生大起大落，中国政府主导型的市场经济，其突出的大起大落一般都是由政策的变化所引起的。保持一个市场的稳定，则给未来的政策调整带来了难题。2005年在已知先期指标不利于市场的情况下会产生如何的变化，重在政府如何进一步地调整。
陈基强：海外基金投资中国将增加5倍
基强联行董事总经理 陈基强
预计2005年，海外房地产基金公司的投资方向将发生重大转变，70%—80%的投资将转向亚洲，将更多地投资放在中国等亚洲国家。
通过对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估看，2003年，全球的海外房地产基金公司的投资70%—80%在欧美，在亚洲的投资只占20%—30%，而且投资地也主要以日本为主，在日本的商业物业中有90%是由外资购买。2004年，这些海外热钱开始窥探中国市场，但实际投入的项目不超过10个，总投资额仅3—4亿美元。预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10—20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。
从去年第四季度起，海外基金开始对住宅以外的商业物业感兴趣。海外知名投资银行开始通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作，海外基金可以专注于自身的投资银行业务，而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。
同时，海外基金也会购买存量商品房、已完工的物业，包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业等做长期投资。这个阶段的投资特点是海外基金从短期持有物业3—5年转变成现在持有5—7年的中长期投资，这期间每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。
房超：商业地产发展的机遇与挑战并存
国华置业总裁 房超
据国家统计局统计数据显示，2004年1至10月，商业营业用房完成投资同比增长34.7%，投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平，商业地产已成为房地产市场的新宠。
首先，从融资渠道上讲，中国的商业地产要想形成主流开发模式，主要的困难是在资金上面。2004年12月1日起，100多家外资银行营业性机构获准在中国内地经营人民币业务。金融业开放以后，意味着丰富多彩的金融产品的到来，无论是基金、贷款、信托，还是其他各种方式的金融产品，都为未来商业地产的发展创造了条件。同时，由于国内没有完全开放房地产金融，这将对商业地产的扩容和可持续发展造成一定的影响，数量众多的、实力分散的中小开发商则有可能面临被逐步淘汰出局的命运。
其次，随着WTO深化，金融环境进一步改善，中国有一批开发商已经具备了国际化的理念及驾驭商业地产这种产品的能力，他们会逐步加入到商业地产主流模式中来。
第三，行外资本大举进入商业房地产业，将优化目前的房地产投资主体和结构，这对整个行业的发展具有重要意义。特别是在当前国家对房地产行业采取提高资本金、同时紧缩银根的金融政策下，更加凸显了行外资本具有的资金优势，它可以带来经营模式的创新。
第四，随着WTO宽限期的接近，2005年开始服务业准入中国市场，全世界的跨国公司都在关注中国市场，尤其是北京市场。如何适应国际化趋势，使国外大公司来中国进行商务活动或设立分公司有一个满意的商务环境？这也拓展了中国商业地产未来的发展空间。
第五，随着各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使其朝着规范化方向发展，一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得很大的发展空间。
总之，2005年以及今后几年，商业地产将会有一个质的飞跃。
毛大庆：2005年，狼真的要来了
新加坡凯德置地中国投资有限公司副总经理 毛大庆
鉴于目前土地等各项房地产相关制度的改革，2005年外资进入中国房地产产业的时机已经逐渐成熟。外资正抓住中国宏观调控这一难得的历史机遇，通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。有资料显示，近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，投资总额近30亿人民币。投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等，其中尤以新加坡为甚。新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地等数家新资房地产开发商在北京排兵布阵，将有较大动作。
在土地资源供应有限的情况下，房地产价格下降的空间已经很小。另外，一般认为在人均GDP的发展介于3000到8000美金时候，为房地产发展的高速发展期。我国发展较快的城市正处在这一阶段。因此，预计未来10至20年内中国房地产业不会衰败，现在恰好是外资进入的好时机。
目前，国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值，是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。预计市场规范后，将会迎来新一轮境外机构投资高潮。
外资大举进军我国房地产业势必会对国内房地产开发企业带来一定冲击，但更多的是带来先进的观念和管理模式。此举将刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水准的、更适合消费者需求的房地产产品。
可以把外资进入中国房地产市场比喻为“掺沙子现象”，即合理地引进先进经营经验和成熟的系统，使中国现有房地产产业化程度大大提高。一个国家的房地产产业最终是以本土为主的行业，对于外资进入有“狼来了”心理准备的人们，更多的应该是积极学习、灵活应变和自身素质的提高。
张雷：未来房地产业就像“一口缸”
当代集团总裁 张雷
2004年的房地产行业可谓风起云涌，加息、大限、泡沫等言论充斥耳膜。2005年房地产业发展将何去何从？我认为2005年北京的房地产还会有一个新的发展阶段，众多的房地产企业将跨越产品、价格竞争，走入真正的地产产品系统、细节、标准、服务竞争中。
预计，不管中国的经济形态发生什么变化，我国的房地产业发展将还会持续20年的快速增长，中国任何一个产业都无法与它相比。目前中国在房地产领域所占的GDP与发展程度仅相当于美国1960年前后的水平，这样的一个朝阳产业怎能不引起国内外资金的瞩目和投入呢？这同时也意味着在房地产产业未来发展过程当中，机遇与挑战并存。
对于未来房地产业的发展，我想用“一口缸”作比喻。如果说房地产业呈现出稳定快速的发展，20年是这口咸菜缸里的盐和水的话，那么腌制的过程就是在这个产业当中，你是做产品、做品牌，或是做产品和品牌之上的系统、细节、标准、服务。
随着房地产业和现代科学技术的高速发展，人类怎样营造自己栖息的居住空间和环境，这对现代居住建筑的设计与建造提出了更高的要求。现在，世界各国都在改善居住条件，不断改进室内设备和部品质量，并企图用科技来进一步发展完善建筑。因此可以说，科技地产今年将继续升温。
国外大凡优秀地产，多数都重视引进高新技术，把高新技术作为住宅产业科技进步的先导和技术革新的动力，将信息技术、生物技术、新能源等高新技术，应用于住宅的材料技术、建筑节能等方面。法国有的建筑师在建筑模型完成后要进行“吹风”实验，以观察建筑物的通风性能，完善建筑群的整体规划等等。
他山之石可以攻玉。我认为我国的房地产行业也应该走高科技之路，通过引进世界先进的建筑物理系统、新的科技、新的方法，让我们的建筑也实现质的飞跃。如上海建筑科学研究院正在加紧建设我国首幢生态办公楼，它充分利用太阳能、地热等再生能源，全方位采取节能降耗技术，综合能耗为普通建筑的四分之一，再生能源利用率占建筑使用能耗的20%，室内环境优质，再生建材资源利用率60%。
考虑到未来房地产的发展态势，我想大部分地产商会把建筑科技研究扩展到居住环境与城市建设，引进高新技术，注重住宅质量功能与环境协调，综合考虑住宅科技研究应用与环境治理、城市规划、土地有效利用等因素。相信未来的住宅项目一定会向着高科技水平引领消费升级的方向发展。
张宝全：2004年，我是看客
今典集团董事长 张宝全
从整个行业来说，2004年以前，开发商认为自己是可以掌控市场的，以一种玩市场的心态在做。但2004年的4号令、“8.31”大限、封顶按揭等一系列政策的出台，使开发商不得不对未来进行非常严肃的思考，从今后，就不是怎么玩儿市场，而是如何顺应市场大势了。纵观2004年的楼市，因为有客观存在的需求支撑，整个市场还是相当不错。但是频频出台的土地、金融政策以及行业内部的行为规范，使地产业在2004年第一次感到了压力。
具体到我个人，2004年我是一个轻松的看客。第一，我做事一直是把风险放在第一位的；第二，我们不想当最大的地产商，只想当最好的地产商。
做地产面临的市场与政策风险是相当大的，所以地产商就必须把风险考虑充分，有时候要保守一点，将风险置于自己的承受范围内。
我希望做一个快乐的地产商，把企业做好，而不是做大。反映在产品上，就是要性价比高。另外，我还要再明确一点，5年内地产仍是我的主业。2005年苹果社区的销售额有望达到25到30亿元，此外我们还准备再拿两块地。但从更长远看，我判断存量房与增量房的市场格局很可能会颠倒过来，5年或10年后，市场交易将主要是存量房。我对做二手房缺乏热情，因为没有创造性，所以，5年后我的业务格局会发生比较大的变化，但我仍不会放弃房地产，在一手房市场我会坚持到最后。
王石：狼和兔子，我绝对选兔子
万科董事长 王石
从万科的眼中来看，影响中国房地产，一个是2002年的11号令，一个是2003年的121文，一个是规范土地操作，一个是控制房产金融风险，是对房地产开发商资金的限制，这两个
文件都是对未来中国房地产行业可能出现的风险进行控制。
而2004年宏观调控和“8·31”大限，只不过是让房地产市场更加健康。王石认为，在2003年下半年就开始进行多元化融资操练的开发商们，实际上对于“加息”并不敏感，因为开发商接受的民间资本的利率已经比银行的贷款利率高得多。“现在大家更关心泡沫，我相信对于泡沫的讨论还会持续下去。”
反过来讲，王石相信泡沫不会破，否则，万科持续下去是不可能的。“2002年泡沫论开始出现在上海的时候，我们比较担心，因为整个上海放地产市场销售量1500万平方米，但是后来很轻松地就突破了2000万，还是两位数的增长，那时候我们就开始和研究人员一起来研究泡沫问题。现在看来，我认为房地产整体市场是健康的，现在大家谈泡沫，保持警觉是个好事。”
因为只有保持警觉，企业才能活下去。
王石说：“狼和兔子，我相信90%的企业家选择当狼，但我绝对选兔子。为什么？虽然狼更有攻击性，但兔子并不就是柔弱者。只要跑得快，兔子就可以生存。我选择非常矫健的兔子，如果老了，跑不动了，那就被淘汰。反过来因为有狼追踪兔子，所以说兔子要警觉，不能怠慢。从生物链来讲，当然是狼追兔子，但是兔子只要跑得快就可以活下去。从结果来讲，先灭绝的一定是食肉动物，即使人类不存在了，兔子还会存在下去”。
点评：现在商界流行的热潮是“狼文化”，但王石却反其道而行之。王石认为在商业激烈的社会环境中讲的是共存双赢，并不是以消灭对方为前提。时刻保持警觉，这正是万科二十年不倒的原因。
林毅夫：房地产业将以10%以上的速度增长
北京大学中国经济研究中心主任 林毅夫
我们现在所处的发展阶段，从各种指标来看，相当于日本上世纪60年代、韩国等亚洲四小龙上世纪70年代的发展速度，这些国家和地区维持了二三十年的快速经济增长。这里面有两个支点支撑房地产发展。 支点一：人均收入3000美元
经济快速增长对于房地产业来讲，意义非常大。我们现在人均收入刚刚迈过1000美元，实现十六大翻两番的目标的话，我们的收入水平应该是至少3000美元。这是人民币汇率不变，如果人民币的汇率按照正常的情形升值的话，如果升值20%，我们可能就会达到4000美元，如果升值40%至50%，就可能达到5000美元。
房地产需求是收入弹性比较大的需求，当收入增加，对住房的量跟质的需求的增长会比收入增长更快一些，如果我们每年维持7%的增长，房地产的需求增长至少是8%至10%。 支点二：城市化发展和农民进城买房
当人均收入达到3000美元，不仅是收入增长带来的对房地产需求的增长，还会伴随着带来大量的农村人口进入城市对于房地产需求量的增加。现在中国人口里59.4%是农村人口，如果说达到3000美元这样的中等发达国家的水平，我相信农村人口会降到45%，甚至40%左右。这样还有将近15%到20%的人口要从农村转移到城市来。
一方面是收入增长，每年的增长应该是可以达到8%以上，再加上农村人口进入到城市，进城需要住房，这样至少每年增加1%到2%以上。也就是说我们按照正常的，如果翻两番能实现，我们每年对房地产需求的增长应该在10%以上。这样的一个增长速度对于房地产就会有很多的需求，而且也会有很多的机会。
从银行业的角度来看，房地产一方面是最好的抵押品，但同时房地产价格又波动最大。从各个国家的情形看得出来，实际上增长还是会有一个波动性，增长会有波动性这是跟房地产本身的特性有关。
房地产从拿到土地开始建设到能够有商品房可以提供，至少也要两年的时间。从经济学角度来看，短期供给弹性低的东西，就特别容易产生泡沫。因为当大家一起经历经济发展好的时候，对房地产的需求就会比较多，或者是银行信贷政策稍微有一点变动的话，对于房地产的需求就会越大。因为短期供给弹性小，房价就会涨，我们在一般商品里面，很难看到一年涨价30%、50%，甚至翻一番的，电视机的价格不会这样，电冰箱的价格不会这样，汽车的价格不会是这样，但是房地产的价格很可能一年上涨30%，连续几年上涨30%。
地产企业的百亿思考
顺驰中国总裁汪浩
2004年主要有三点感受：一是宏观经济，因为房地产行业跟经济关联度非常大。2004年是热闹的一年，年初大家说经济过热，4月份开始宏观调控，到七、八月份说见好。现在又讨论2005年还要不要调控。我记得2004年4、5月份的时候，一些投资者问我们，你们对这次调控是怎么看？我说我们是非常有信心的。毕竟现在的调控与十年以前的调控完全不一样。现在中国经济整体运行情况、投资主体、消费主体和以前完全不一样。现在看来，当时的判断是基本正确的。
二是房地产行业，2004年房地产行业是非常吸引眼球的行业。最早三年以前，摩根说中国有泡沫，要破、要破，但到今天为止还看不出要破的迹象。上海的房价也又上去了，我看了11月份的数字，销售总量比2003年增加了32%，投资增加了29%，超过固定资产投资27%的速度，房价也涨了13%。现在来看，这个行业经过2004年的调控，不仅没有受到很大的打击，没有硬着陆，反而发展很健康。从价格总量上，我们非常关注的一个数字是，2004年1—11月份全国房地产销售的总量已经超过投资的增幅。关心这个数字的原因在于关心明年的市场——2005年市场需求还是大于供给。
三是到了年底，各种各样的评奖越来越多了，两周以前我们在《新周刊》颁得了一个年度新锐企业奖，顺驰被评为新锐企业。理由是2004年顺驰比较生猛，到处拿地。我就说那是在说海鲜呢？其实作为一个百亿的企业，很多公司都把它作为发展的目标，大家提这个目标不是说要去做这个行业的老大。顺驰是民企，2005年的销售额如果按销售合同口径计算，应该在90—95个亿之间，基本完成任务，我们自己还算比较满意。
谈到公司战略，我们看三年以后的市场。未来三年我们判断，行业增长应该保持在15—20%。调控政策，现在看来不是一个软和硬的问题，而是持续多长时间，是几年的问题。所以说我们判断，未来三年，这个行业总体增长速度应该是在20%左右。行业整体销售量在14000亿到15000亿左右。
在香港有八大的地产公司，占了香港房地产市场70%的份额。三年以后，中国14000亿的市场份额，不可能有几家占到70%。但会有那么十家、八家企业的销售量占到14000亿的3—4%，3—4%的概念大概就是500-600亿左右。三年以后，行业内肯定会有这样的企业出来，这其实是对行业的判断。这个判断之下的话，公司发展战略，我们希望能够在三年之内达到这个范围之内。
顺驰的战略支撑在哪里？区域上讲，现在顺驰是在京津、长三角和中部地区武汉为中心。现在大家说中部塌陷，其实中部塌陷就意味着下一步它的发展，房子就好卖了。这三个区域是我们已经进入的区域，我们还会接着在这些区域发展。现在我们也关注西南这个区域，包括珠江三角洲区域。
从产品上来说，现在顺驰主要是以中高档住宅为主，我们想一个企业如果三年以后占到整个市场份额的3—4%，单凭一个住宅产品是不够的。所以我们计划三年之内进入商业地产，可能是写字楼，也可能是商业。但有一个前提，要有长期资金的支持。现在为什么中国的地产企业，多数大企业都是做住宅的呢？因为住宅的商业模式，可以利用银行贷款，可以利用预售政策，可以很快的发展。大家不是不想进入商业地产，而是因为没有长期资金的支持。我想随着中国未来两年房地产金融的发展，企业达到这个规模以后，会逐渐上市。我们在考虑公司三年战略的时候，也考虑到长期资金支持。在这种支持之下，必须要进入商业地产。
另外一个方面，我们也在考虑租赁业务。在香港，长江、和黄、新鸿基地产70%的收入依靠租赁获得。未来几年，中国沿海几个大的市场，租赁市场应该发展的比较成熟。在美国东、西海岸大概四分之一的写字楼产权是美国最大的基金所拥有的。我们想三年之内，中国应该是信托基金发展的时期，有基金的支持，中国的房地产金融做商业租赁市场就非常有前景。所以我们预计三年以后，商业地产大概占到顺驰整个销售额的20%，租赁业务大概是5%左右。三年以后，我们会进入两个两个新的业务区域来支撑企业规模的扩大，我们对此有比较强的信心。
冯仑：迷信“关系”办不好公司
万通集团主席 冯仑
在普通中国人眼中，最相信的是关系，以为关系可以决定一切，面子才是生产力。所以在构筑未来的发展空间时，往往首先想到的就是广结善缘、膨胀人脉、寻找靠山。其实，如果多问几个为什么，就不难看出，把一切成败寄托在关系和人情面子上，实际上就是想绕过一切正常的管理规范和法律法规，取得某种凌驾于制度之上的特权，从而获取具有垄断意义的机会和利润(所谓“寻租”)。
“关系”越盛行的地方，制度就越遭到践踏；制度越无尊严，关系就更加重要，越发有面子，形成恶性循环。所以相信关系的人，从来不把制度放在眼里，权力身边的“关系”之所以违 法乱纪的机会多，便是这个道理。然而，在我看来，对于办企业来说，事实恰恰相反，关系不仅不是决胜未来的决定性力量，反而是导致公司瓦解的毒药。
例如：一个人开车闯了红灯，如果交警是哥们，就可能不仅不罚款(比如50元)，反而聊几句后他还请你吃饭(比如花50 元)，里里外外一算你还“挣”50元。这么一来，你下回胆子更大，不仅闯红灯，而且敢撞人，反正有哥们罩着不怕。同时，这位交警也时不时要你帮忙，或者干脆把老婆安排在你公司，每月起码三五千块钱。如果她干得不好，你还没法炒她，哥们儿还一大堆意见。久而久之，别人的积极性也受影响。显然，“关系”之间的交往模式，既“激励”你不断违章、犯法，又不断往里赔钱，甚至还会导致公司内部组织焕散。这就是那些迷信“关系”的公司为什么办不好的重要原因。相反，不认识他，老实交了罚款，从此必定小心谨慎，既省钱又守法。
另一方面，关系的那一头，如果是重权在握的高官，那你的行为最终难免导致权钱交易；或者，即使你 清白无暇，那也保不准他不出事，万一在别处翻车，你的“靠山”顷刻变为“火山”，你的事业也就寿终正寝了。须知“人链”十分脆弱，“关系”最靠不住，根本不可能确保你万事无虞，决胜千里。
刘晓光：城市差别决定房价高低 北京的房价太低！
首都创业集团总经理
与上海相比，北京的房价太低！2003年，上海房价平均5118元/平方米，首次超过北京，位居全国各省市之首。2004年11月中旬，上海有关部门统计出来的商品房成交均价居然是北京商品房住宅价格的一倍，只差几块钱就越过万元大关！同样是市中心地段，上海市中心楼盘均价已轻松突破了2万元/平方米，而北京即便是在CBD，目前的均价才刚过1万元/平方米的门槛。
从跨国企业或国内大企业把上海作为重要落脚点的现象看，资本的选择已经说明了在新一轮经济发展中，上海已经取代香港、东京日益成为亚洲经济的新中心。世界经济一体化，加入WTO以及台湾、香港经济的下滑都给了上海一个新的机会，上海正在恢复其亚洲经济中心的地位，而这点，作为北京是无法相比的。除此之外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2010年举办世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的诸多条件。从这个层面上看，与地处长江三角洲、周边已经形成都市带、投资成本和商务成本相对较低的上海相比，北京与环渤海其他城市和地区还没有形成都市带，作为环渤海区域一个“唯我独尊”的大城市，投资成本和投资环境都没有上海有吸引力，房价的上涨速度和幅度没有一定的支撑当然会不如上海。
北京和上海不同的价值取向也决定了两地房价及其上涨幅度的不同。首先，上海是一个商人意识占主体的城市，而北京市民的价值取向则更为多元化。在上海只要你没有钱，你是不可能获得尊重的。而在北京则不同，只要你有一技之长，照样可以赢得大家的尊重。所以，在所有的投资问题上，绝大多数北京人对投资是不敏感的，在他们关注的事情中，投资只是其中一项，而对于上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，因此他们对所有的投资问题表现出了整体的热衷，这是上海楼价能够升高的前提。其次，由于上海市民整体商业意识或者叫投资意识比较强，所以从一个群体来分析，上海人更容易将彼此投资获利的信息在这个群体中进行传递，从而在传递过程中，将大家对于地产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与房地产投资，最终带动楼价的节节上升，这是上海地产价位上升的极其重要的原因。
中国传统的古语用“金鸡报晓贺新岁”喜喻吉祥，2005年也许正应了这一让传统再现的丰收景象。
从2000年开始“泡沫”之声不断，2004年则愈演愈烈，不停地有人为“泡沫”排出崩溃的时间表，总有人用香港金融危机之后的楼市，告诫中国的政策决定者和市场投资者。然而这种威胁在4年的时间之中不但未见一丝“泡沫”破裂的前兆，反而让楼市逆潮而上愈加火爆，迫使强大的行政力量再次挥起了清理土地与信贷的两把大刀，并关紧了土地与信贷的两个闸门，但都无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着市场的快车一往无前，强大的惯性作用没有因加息而减缓，仍在继续以高速的增长跨越年关。
从统计数字中可以看到2004年的收获，同样从统计数字中可以看到另外一种预期——供求关系的进一步不平衡。
新的土地供给政策虽然从两年多之前就已开始，但旧的土地供给方式却是自2004年的8月底才终止。至今尚无法全面地估计，土地供给方式的改变对供求关系的影响，但已知的则是土地供给的数量在减少，土地供给的不确定性在增加，土地的价格在上升。2004年4月份的土地禁令则限制了地方政府加大土地供给的能力，进一步激化了供求矛盾。土地作为未来市场房屋供给的执行指标，其增长的缓慢远远低于投资增长的速度已成为不争的事实。
土地供给的减缓，必然传导到新增开工量的变化上，加之一些开发商期待土地的预期升值，不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。新开工量的增幅在总量上已成为负增长，从2003年的增幅近30%下降为11.7%，增幅下降了约60%。北京市则干脆与2003年同期相比成了负增长，约下降了10%。全国则有8个省市出现绝对新开工量的负增长。新开工量的增幅下降和负增长告诉市场的是，房屋供给量将进一步减少。如果销售仍保持30%以上的增长，而投资与供给则成为远远低于销售增长的发展预期，只能进一步加大供求之间的剪刀差。
而经济学的一般原理是，当需求大于供给时，就必然产生价格的变化。在经济从落后向先进的改革与发展过程中，价格的上升是一种必然性。尤其是中国的房地产业，房屋建造水平和产品质量的提高、科技的进步、材料的变化都必然带动价格的增长。但供求关系的不平衡则会在价格正常增长中加大推动的力度，土地供求关系的不平衡会大大提高土地的价格，房屋供求的不平衡则必然带动产品价格的上升。
市场并不想，也不会自发地产生大起大落，中国政府主导型的市场经济，其突出的大起大落一般都是由政策的变化所引起的。保持一个市场的稳定，则给未来的政策调整带来了难题。2005年在已知先期指标不利于市场的情况下会产生如何的变化，重在政府如何进一步地调整。
陈基强：海外基金投资中国将增加5倍
基强联行董事总经理 陈基强
预计2005年，海外房地产基金公司的投资方向将发生重大转变，70%—80%的投资将转向亚洲，将更多地投资放在中国等亚洲国家。
通过对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估看，2003年，全球的海外房地产基金公司的投资70%—80%在欧美，在亚洲的投资只占20%—30%，而且投资地也主要以日本为主，在日本的商业物业中有90%是由外资购买。2004年，这些海外热钱开始窥探中国市场，但实际投入的项目不超过10个，总投资额仅3—4亿美元。预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10—20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。
从去年第四季度起，海外基金开始对住宅以外的商业物业感兴趣。海外知名投资银行开始通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作，海外基金可以专注于自身的投资银行业务，而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。
同时，海外基金也会购买存量商品房、已完工的物业，包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业等做长期投资。这个阶段的投资特点是海外基金从短期持有物业3—5年转变成现在持有5—7年的中长期投资，这期间每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。
房超：商业地产发展的机遇与挑战并存
国华置业总裁 房超
据国家统计局统计数据显示，2004年1至10月，商业营业用房完成投资同比增长34.7%，投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平，商业地产已成为房地产市场的新宠。
首先，从融资渠道上讲，中国的商业地产要想形成主流开发模式，主要的困难是在资金上面。2004年12月1日起，100多家外资银行营业性机构获准在中国内地经营人民币业务。金融业开放以后，意味着丰富多彩的金融产品的到来，无论是基金、贷款、信托，还是其他各种方式的金融产品，都为未来商业地产的发展创造了条件。同时，由于国内没有完全开放房地产金融，这将对商业地产的扩容和可持续发展造成一定的影响，数量众多的、实力分散的中小开发商则有可能面临被逐步淘汰出局的命运。
其次，随着WTO深化，金融环境进一步改善，中国有一批开发商已经具备了国际化的理念及驾驭商业地产这种产品的能力，他们会逐步加入到商业地产主流模式中来。
第三，行外资本大举进入商业房地产业，将优化目前的房地产投资主体和结构，这对整个行业的发展具有重要意义。特别是在当前国家对房地产行业采取提高资本金、同时紧缩银根的金融政策下，更加凸显了行外资本具有的资金优势，它可以带来经营模式的创新。
第四，随着WTO宽限期的接近，2005年开始服务业准入中国市场，全世界的跨国公司都在关注中国市场，尤其是北京市场。如何适应国际化趋势，使国外大公司来中国进行商务活动或设立分公司有一个满意的商务环境？这也拓展了中国商业地产未来的发展空间。
第五，随着各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使其朝着规范化方向发展，一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得很大的发展空间。
总之，2005年以及今后几年，商业地产将会有一个质的飞跃。
毛大庆：2005年，狼真的要来了
新加坡凯德置地中国投资有限公司副总经理 毛大庆
鉴于目前土地等各项房地产相关制度的改革，2005年外资进入中国房地产产业的时机已经逐渐成熟。外资正抓住中国宏观调控这一难得的历史机遇，通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。有资料显示，近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，投资总额近30亿人民币。投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等，其中尤以新加坡为甚。新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地等数家新资房地产开发商在北京排兵布阵，将有较大动作。
在土地资源供应有限的情况下，房地产价格下降的空间已经很小。另外，一般认为在人均GDP的发展介于3000到8000美金时候，为房地产发展的高速发展期。我国发展较快的城市正处在这一阶段。因此，预计未来10至20年内中国房地产业不会衰败，现在恰好是外资进入的好时机。
目前，国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值，是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。预计市场规范后，将会迎来新一轮境外机构投资高潮。
外资大举进军我国房地产业势必会对国内房地产开发企业带来一定冲击，但更多的是带来先进的观念和管理模式。此举将刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水准的、更适合消费者需求的房地产产品。
可以把外资进入中国房地产市场比喻为“掺沙子现象”，即合理地引进先进经营经验和成熟的系统，使中国现有房地产产业化程度大大提高。一个国家的房地产产业最终是以本土为主的行业，对于外资进入有“狼来了”心理准备的人们，更多的应该是积极学习、灵活应变和自身素质的提高。
张雷：未来房地产业就像“一口缸”
当代集团总裁 张雷
2004年的房地产行业可谓风起云涌，加息、大限、泡沫等言论充斥耳膜。2005年房地产业发展将何去何从？我认为2005年北京的房地产还会有一个新的发展阶段，众多的房地产企业将跨越产品、价格竞争，走入真正的地产产品系统、细节、标准、服务竞争中。
预计，不管中国的经济形态发生什么变化，我国的房地产业发展将还会持续20年的快速增长，中国任何一个产业都无法与它相比。目前中国在房地产领域所占的GDP与发展程度仅相当于美国1960年前后的水平，这样的一个朝阳产业怎能不引起国内外资金的瞩目和投入呢？这同时也意味着在房地产产业未来发展过程当中，机遇与挑战并存。
对于未来房地产业的发展，我想用“一口缸”作比喻。如果说房地产业呈现出稳定快速的发展，20年是这口咸菜缸里的盐和水的话，那么腌制的过程就是在这个产业当中，你是做产品、做品牌，或是做产品和品牌之上的系统、细节、标准、服务。
随着房地产业和现代科学技术的高速发展，人类怎样营造自己栖息的居住空间和环境，这对现代居住建筑的设计与建造提出了更高的要求。现在，世界各国都在改善居住条件，不断改进室内设备和部品质量，并企图用科技来进一步发展完善建筑。因此可以说，科技地产今年将继续升温。
国外大凡优秀地产，多数都重视引进高新技术，把高新技术作为住宅产业科技进步的先导和技术革新的动力，将信息技术、生物技术、新能源等高新技术，应用于住宅的材料技术、建筑节能等方面。法国有的建筑师在建筑模型完成后要进行“吹风”实验，以观察建筑物的通风性能，完善建筑群的整体规划等等。
他山之石可以攻玉。我认为我国的房地产行业也应该走高科技之路，通过引进世界先进的建筑物理系统、新的科技、新的方法，让我们的建筑也实现质的飞跃。如上海建筑科学研究院正在加紧建设我国首幢生态办公楼，它充分利用太阳能、地热等再生能源，全方位采取节能降耗技术，综合能耗为普通建筑的四分之一，再生能源利用率占建筑使用能耗的20%，室内环境优质，再生建材资源利用率60%。
考虑到未来房地产的发展态势，我想大部分地产商会把建筑科技研究扩展到居住环境与城市建设，引进高新技术，注重住宅质量功能与环境协调，综合考虑住宅科技研究应用与环境治理、城市规划、土地有效利用等因素。相信未来的住宅项目一定会向着高科技水平引领消费升级的方向发展。
张宝全：2004年，我是看客
今典集团董事长 张宝全
从整个行业来说，2004年以前，开发商认为自己是可以掌控市场的，以一种玩市场的心态在做。但2004年的4号令、“8.31”大限、封顶按揭等一系列政策的出台，使开发商不得不对未来进行非常严肃的思考，从今后，就不是怎么玩儿市场，而是如何顺应市场大势了。纵观2004年的楼市，因为有客观存在的需求支撑，整个市场还是相当不错。但是频频出台的土地、金融政策以及行业内部的行为规范，使地产业在2004年第一次感到了压力。
具体到我个人，2004年我是一个轻松的看客。第一，我做事一直是把风险放在第一位的；第二，我们不想当最大的地产商，只想当最好的地产商。
做地产面临的市场与政策风险是相当大的，所以地产商就必须把风险考虑充分，有时候要保守一点，将风险置于自己的承受范围内。
我希望做一个快乐的地产商，把企业做好，而不是做大。反映在产品上，就是要性价比高。另外，我还要再明确一点，5年内地产仍是我的主业。2005年苹果社区的销售额有望达到25到30亿元，此外我们还准备再拿两块地。但从更长远看，我判断存量房与增量房的市场格局很可能会颠倒过来，5年或10年后，市场交易将主要是存量房。我对做二手房缺乏热情，因为没有创造性，所以，5年后我的业务格局会发生比较大的变化，但我仍不会放弃房地产，在一手房市场我会坚持到最后。
王石：狼和兔子，我绝对选兔子
万科董事长 王石
从万科的眼中来看，影响中国房地产，一个是2002年的11号令，一个是2003年的121文，一个是规范土地操作，一个是控制房产金融风险，是对房地产开发商资金的限制，这两个
文件都是对未来中国房地产行业可能出现的风险进行控制。
而2004年宏观调控和“8·31”大限，只不过是让房地产市场更加健康。王石认为，在2003年下半年就开始进行多元化融资操练的开发商们，实际上对于“加息”并不敏感，因为开发商接受的民间资本的利率已经比银行的贷款利率高得多。“现在大家更关心泡沫，我相信对于泡沫的讨论还会持续下去。”
反过来讲，王石相信泡沫不会破，否则，万科持续下去是不可能的。“2002年泡沫论开始出现在上海的时候，我们比较担心，因为整个上海放地产市场销售量1500万平方米，但是后来很轻松地就突破了2000万，还是两位数的增长，那时候我们就开始和研究人员一起来研究泡沫问题。现在看来，我认为房地产整体市场是健康的，现在大家谈泡沫，保持警觉是个好事。”
因为只有保持警觉，企业才能活下去。
王石说：“狼和兔子，我相信90%的企业家选择当狼，但我绝对选兔子。为什么？虽然狼更有攻击性，但兔子并不就是柔弱者。只要跑得快，兔子就可以生存。我选择非常矫健的兔子，如果老了，跑不动了，那就被淘汰。反过来因为有狼追踪兔子，所以说兔子要警觉，不能怠慢。从生物链来讲，当然是狼追兔子，但是兔子只要跑得快就可以活下去。从结果来讲，先灭绝的一定是食肉动物，即使人类不存在了，兔子还会存在下去”。
点评：现在商界流行的热潮是“狼文化”，但王石却反其道而行之。王石认为在商业激烈的社会环境中讲的是共存双赢，并不是以消灭对方为前提。时刻保持警觉，这正是万科二十年不倒的原因。
林毅夫：房地产业将以10%以上的速度增长
北京大学中国经济研究中心主任 林毅夫
我们现在所处的发展阶段，从各种指标来看，相当于日本上世纪60年代、韩国等亚洲四小龙上世纪70年代的发展速度，这些国家和地区维持了二三十年的快速经济增长。这里面有两个支点支撑房地产发展。 支点一：人均收入3000美元
经济快速增长对于房地产业来讲，意义非常大。我们现在人均收入刚刚迈过1000美元，实现十六大翻两番的目标的话，我们的收入水平应该是至少3000美元。这是人民币汇率不变，如果人民币的汇率按照正常的情形升值的话，如果升值20%，我们可能就会达到4000美元，如果升值40%至50%，就可能达到5000美元。
房地产需求是收入弹性比较大的需求，当收入增加，对住房的量跟质的需求的增长会比收入增长更快一些，如果我们每年维持7%的增长，房地产的需求增长至少是8%至10%。 支点二：城市化发展和农民进城买房
当人均收入达到3000美元，不仅是收入增长带来的对房地产需求的增长，还会伴随着带来大量的农村人口进入城市对于房地产需求量的增加。现在中国人口里59.4%是农村人口，如果说达到3000美元这样的中等发达国家的水平，我相信农村人口会降到45%，甚至40%左右。这样还有将近15%到20%的人口要从农村转移到城市来。
一方面是收入增长，每年的增长应该是可以达到8%以上，再加上农村人口进入到城市，进城需要住房，这样至少每年增加1%到2%以上。也就是说我们按照正常的，如果翻两番能实现，我们每年对房地产需求的增长应该在10%以上。这样的一个增长速度对于房地产就会有很多的需求，而且也会有很多的机会。
从银行业的角度来看，房地产一方面是最好的抵押品，但同时房地产价格又波动最大。从各个国家的情形看得出来，实际上增长还是会有一个波动性，增长会有波动性这是跟房地产本身的特性有关。
房地产从拿到土地开始建设到能够有商品房可以提供，至少也要两年的时间。从经济学角度来看，短期供给弹性低的东西，就特别容易产生泡沫。因为当大家一起经历经济发展好的时候，对房地产的需求就会比较多，或者是银行信贷政策稍微有一点变动的话，对于房地产的需求就会越大。因为短期供给弹性小，房价就会涨，我们在一般商品里面，很难看到一年涨价30%、50%，甚至翻一番的，电视机的价格不会这样，电冰箱的价格不会这样，汽车的价格不会是这样，但是房地产的价格很可能一年上涨30%，连续几年上涨30%。
地产企业的百亿思考
顺驰中国总裁汪浩
2004年主要有三点感受：一是宏观经济，因为房地产行业跟经济关联度非常大。2004年是热闹的一年，年初大家说经济过热，4月份开始宏观调控，到七、八月份说见好。现在又讨论2005年还要不要调控。我记得2004年4、5月份的时候，一些投资者问我们，你们对这次调控是怎么看？我说我们是非常有信心的。毕竟现在的调控与十年以前的调控完全不一样。现在中国经济整体运行情况、投资主体、消费主体和以前完全不一样。现在看来，当时的判断是基本正确的。
二是房地产行业，2004年房地产行业是非常吸引眼球的行业。最早三年以前，摩根说中国有泡沫，要破、要破，但到今天为止还看不出要破的迹象。上海的房价也又上去了，我看了11月份的数字，销售总量比2003年增加了32%，投资增加了29%，超过固定资产投资27%的速度，房价也涨了13%。现在来看，这个行业经过2004年的调控，不仅没有受到很大的打击，没有硬着陆，反而发展很健康。从价格总量上，我们非常关注的一个数字是，2004年1—11月份全国房地产销售的总量已经超过投资的增幅。关心这个数字的原因在于关心明年的市场——2005年市场需求还是大于供给。
三是到了年底，各种各样的评奖越来越多了，两周以前我们在《新周刊》颁得了一个年度新锐企业奖，顺驰被评为新锐企业。理由是2004年顺驰比较生猛，到处拿地。我就说那是在说海鲜呢？其实作为一个百亿的企业，很多公司都把它作为发展的目标，大家提这个目标不是说要去做这个行业的老大。顺驰是民企，2005年的销售额如果按销售合同口径计算，应该在90—95个亿之间，基本完成任务，我们自己还算比较满意。
谈到公司战略，我们看三年以后的市场。未来三年我们判断，行业增长应该保持在15—20%。调控政策，现在看来不是一个软和硬的问题，而是持续多长时间，是几年的问题。所以说我们判断，未来三年，这个行业总体增长速度应该是在20%左右。行业整体销售量在14000亿到15000亿左右。
在香港有八大的地产公司，占了香港房地产市场70%的份额。三年以后，中国14000亿的市场份额，不可能有几家占到70%。但会有那么十家、八家企业的销售量占到14000亿的3—4%，3—4%的概念大概就是500-600亿左右。三年以后，行业内肯定会有这样的企业出来，这其实是对行业的判断。这个判断之下的话，公司发展战略，我们希望能够在三年之内达到这个范围之内。
顺驰的战略支撑在哪里？区域上讲，现在顺驰是在京津、长三角和中部地区武汉为中心。现在大家说中部塌陷，其实中部塌陷就意味着下一步它的发展，房子就好卖了。这三个区域是我们已经进入的区域，我们还会接着在这些区域发展。现在我们也关注西南这个区域，包括珠江三角洲区域。
从产品上来说，现在顺驰主要是以中高档住宅为主，我们想一个企业如果三年以后占到整个市场份额的3—4%，单凭一个住宅产品是不够的。所以我们计划三年之内进入商业地产，可能是写字楼，也可能是商业。但有一个前提，要有长期资金的支持。现在为什么中国的地产企业，多数大企业都是做住宅的呢？因为住宅的商业模式，可以利用银行贷款，可以利用预售政策，可以很快的发展。大家不是不想进入商业地产，而是因为没有长期资金的支持。我想随着中国未来两年房地产金融的发展，企业达到这个规模以后，会逐渐上市。我们在考虑公司三年战略的时候，也考虑到长期资金支持。在这种支持之下，必须要进入商业地产。
另外一个方面，我们也在考虑租赁业务。在香港，长江、和黄、新鸿基地产70%的收入依靠租赁获得。未来几年，中国沿海几个大的市场，租赁市场应该发展的比较成熟。在美国东、西海岸大概四分之一的写字楼产权是美国最大的基金所拥有的。我们想三年之内，中国应该是信托基金发展的时期，有基金的支持，中国的房地产金融做商业租赁市场就非常有前景。所以我们预计三年以后，商业地产大概占到顺驰整个销售额的20%，租赁业务大概是5%左右。三年以后，我们会进入两个两个新的业务区域来支撑企业规模的扩大，我们对此有比较强的信心。
冯仑：迷信“关系”办不好公司
万通集团主席 冯仑
在普通中国人眼中，最相信的是关系，以为关系可以决定一切，面子才是生产力。所以在构筑未来的发展空间时，往往首先想到的就是广结善缘、膨胀人脉、寻找靠山。其实，如果多问几个为什么，就不难看出，把一切成败寄托在关系和人情面子上，实际上就是想绕过一切正常的管理规范和法律法规，取得某种凌驾于制度之上的特权，从而获取具有垄断意义的机会和利润(所谓“寻租”)。
“关系”越盛行的地方，制度就越遭到践踏；制度越无尊严，关系就更加重要，越发有面子，形成恶性循环。所以相信关系的人，从来不把制度放在眼里，权力身边的“关系”之所以违 法乱纪的机会多，便是这个道理。然而，在我看来，对于办企业来说，事实恰恰相反，关系不仅不是决胜未来的决定性力量，反而是导致公司瓦解的毒药。
例如：一个人开车闯了红灯，如果交警是哥们，就可能不仅不罚款(比如50元)，反而聊几句后他还请你吃饭(比如花50 元)，里里外外一算你还“挣”50元。这么一来，你下回胆子更大，不仅闯红灯，而且敢撞人，反正有哥们罩着不怕。同时，这位交警也时不时要你帮忙，或者干脆把老婆安排在你公司，每月起码三五千块钱。如果她干得不好，你还没法炒她，哥们儿还一大堆意见。久而久之，别人的积极性也受影响。显然，“关系”之间的交往模式，既“激励”你不断违章、犯法，又不断往里赔钱，甚至还会导致公司内部组织焕散。这就是那些迷信“关系”的公司为什么办不好的重要原因。相反，不认识他，老实交了罚款，从此必定小心谨慎，既省钱又守法。
另一方面，关系的那一头，如果是重权在握的高官，那你的行为最终难免导致权钱交易；或者，即使你 清白无暇，那也保不准他不出事，万一在别处翻车，你的“靠山”顷刻变为“火山”，你的事业也就寿终正寝了。须知“人链”十分脆弱，“关系”最靠不住，根本不可能确保你万事无虞，决胜千里。
刘晓光：城市差别决定房价高低 北京的房价太低！
首都创业集团总经理
与上海相比，北京的房价太低！2003年，上海房价平均5118元/平方米，首次超过北京，位居全国各省市之首。2004年11月中旬，上海有关部门统计出来的商品房成交均价居然是北京商品房住宅价格的一倍，只差几块钱就越过万元大关！同样是市中心地段，上海市中心楼盘均价已轻松突破了2万元/平方米，而北京即便是在CBD，目前的均价才刚过1万元/平方米的门槛。
从跨国企业或国内大企业把上海作为重要落脚点的现象看，资本的选择已经说明了在新一轮经济发展中，上海已经取代香港、东京日益成为亚洲经济的新中心。世界经济一体化，加入WTO以及台湾、香港经济的下滑都给了上海一个新的机会，上海正在恢复其亚洲经济中心的地位，而这点，作为北京是无法相比的。除此之外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2010年举办世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的诸多条件。从这个层面上看，与地处长江三角洲、周边已经形成都市带、投资成本和商务成本相对较低的上海相比，北京与环渤海其他城市和地区还没有形成都市带，作为环渤海区域一个“唯我独尊”的大城市，投资成本和投资环境都没有上海有吸引力，房价的上涨速度和幅度没有一定的支撑当然会不如上海。
北京和上海不同的价值取向也决定了两地房价及其上涨幅度的不同。首先，上海是一个商人意识占主体的城市，而北京市民的价值取向则更为多元化。在上海只要你没有钱，你是不可能获得尊重的。而在北京则不同，只要你有一技之长，照样可以赢得大家的尊重。所以，在所有的投资问题上，绝大多数北京人对投资是不敏感的，在他们关注的事情中，投资只是其中一项，而对于上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，因此他们对所有的投资问题表现出了整体的热衷，这是上海楼价能够升高的前提。其次，由于上海市民整体商业意识或者叫投资意识比较强，所以从一个群体来分析，上海人更容易将彼此投资获利的信息在这个群体中进行传递，从而在传递过程中，将大家对于地产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与房地产投资，最终带动楼价的节节上升，这是上海地产价位上升的极其重要的原因。
